L’audit énergétique devient obligatoire avant de vendre une maison mal isolée

C’est une contrainte supplémentaire qui va peser sur les propriétaires immobiliers. À partir du 1er avril, la vente d’une maison classée F et G, selon son diagnostic de performance énergétique (DPE), devra faire l’objet d’un audit spécifique préalable. À noter, que les appartements en copropriété en sont dispensés.

Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), 4,2 millions de maisons, considérées comme des passoires thermiques, seraient potentiellement concernées par cette nouvelle réglementation. Ce n’est qu’un début : l’obligation sera étendue aux logements classés E en 2025 et à ceux classés D en 2034.

Une liste des travaux à réaliser

Cet audit énergétique, facturé en moyenne entre 500 et 1 000 €, dresse un état des lieux détaillé de la performance énergétique du bien. Mais surtout il établit la liste des travaux à réaliser pour le faire changer de classe, comme l’isolation des murs, le changement des fenêtres ou l’installation d’une nouvelle chaudière.

« Plusieurs scénarios seront proposés, en incluant les travaux induits par ces changements, comme la plomberie, l’électricité ou encore la dalle de béton nécessaire pour poser les éléments extérieurs d’une pompe à chaleur », détaille Olivier Héaulme, vice-président du syndicat interprofessionnel du diagnostic immobilier (Sidiane). Le coût d’une rénovation globale du logement, évalué généralement entre 30 000 et 50 000 €, devra aussi être détaillé.

Un dispositif complexe, retardé plusieurs fois

Comme souvent, le principe de cet audit part d’une bonne intention. « La loi veut encourager les travaux de rénovation énergétique en apportant plus de transparence sur les coûts », souligne Étienne Duhot, chef de projet chez Hellio, une société de conseil en maîtrise de l’énergie. Mais le projet s’est vite fracassé contre le mur des réalités.

Inscrit dans la loi climat résilience votée à l’été 2021, l’audit énergétique devait être généralisé au 1er janvier 2022, avant d’être repoussé en septembre, puis finalement à avril 2023. Trop compliqué à mettre en place, estimaient alors les professionnels, déjà échaudés par les ratages à répétition du DPE, qui pouvaient aboutir à des résultats différents pour le même bien.

Les doutes ne sont toujours pas levés aujourd’hui. « Plus on augmente les obligations, plus on complique les choses et plus cela devient flou. On risque de se retrouver avec beaucoup d’imprécisions, qui sont sources de contentieux », estime Eric Allouche, le directeur du réseau français des agences Era Immobilier, qui aurait préféré « la mise en place d’incitations plutôt qu’une obligation ».

Un millier de diagnostiqueurs ont été formés

Pour les travaux proposés, par exemple, il ne s’agira pas de devis, mais seulement d’estimations. « Nous travaillons sur les mêmes logiciels de chiffrage que ceux utilisés par les artisans », précise néanmoins Olivier Héaulme. Mais à moins d’acquérir le bien pour le louer, il n’y aura pas d’obligation de travaux. « Tel qu’il a été imaginé, l’audit est réalisé par le vendeur sans tenir compte du profil de l’acheteur », note Étienne Duhot. Cela change tout, car un couple qui achète une maison pour sa retraite ne réalisera sans doute pas les mêmes travaux qu’un jeune ménage avec enfants, alors que les banques se montrent souvent frileuses à financer les prêts à la rénovation.

Il n’est pas sûr non plus, que les professionnels soient tous bien préparés à ce nouvel exercice, et en nombre suffisant. Sur 7 000 diagnostiqueurs seulement un millier seulement a reçu la formation nécessaire. « C’est suffisant pour l’instant, car ces audits représentent encore un petit marché, de l’ordre de 100 000 maisons par an », explique Stéphane Prouzeau, le vice-président de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi), en reconnaissant que beaucoup de ses adhérents, échaudés par les critiques sur le DPE, n’ont pas voulu se lancer dans cette activité.

Une bonne affaire pour les acheteurs

Les grands gagnants devraient être les acheteurs qui disposeront désormais d’un document chiffré pour négocier un rabais sur le prix du bien. Cela a déjà commencé. Selon les notaires, les maisons classées F ou G, se vendraient entre 5 % et 20 % moins cher en moyenne que des celles notées D.

L’alourdissement de la réglementation risque aussi d’accroître les fractures sociales et territoriales. Selon le cabinet Hellowatt, 29 % des logements de la Lozère seraient ainsi étiquetés G +, la pire note. Ce taux serait de 27 % dans le Cantal, de 26 % dans la Creuse et de 18 % dans les Hautes-Alpes.