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des nouvelles conditions, ce qui change en 2023

PTZ : des nouvelles conditions, ce qui change en 2023

PTZ. Le dispositif du prêt à taux zéro va connaître quelques modifications. Les conditions d’obtention vont être modifiées, a annoncé Elisabeth Borne.

Changements en vue pour le prêt à taux zéro. Le dispositif, voué à disparaître à la fin de l’année, va finalement survivre encore quelques temps. Elisabeth Borne a annoncé que le PTZ était prolongé jusqu’en 2027, dans un contexte de difficultés des Français à se loger. Afin de “soutenir l’accès à la propriété des ménages aux revenus modestes et intermédiaires”, la Première ministre a donc étendu la durée de vie de ce prêt pour lequel le contractant ne paie pas d’intérêts. Toutefois, des modifications sur les conditions d’éligibilité ont été décidées, “en cohérence avec les objectifs de verdissement de la dépense publique et de sobriété foncière du Gouvernement” a affirmé la locataire de Matignon.

Principal changement : les maisons individuelles sont exclues du dispositif. Impossible donc de contracter un PTZ pour un achat de ce type, n’importe où en France. Une décision qui a suscité l’ire des professionnels du secteur. “Sacrifier le seul outil d’accession à la propriété dans le neuf, le Prêt à Taux Zéro (PTZ), dans plus de 90 % des communes, c’est accroître la fracture entre ceux qui ont les moyens de choisir leur mode d’habiter et ceux qui seront assignés à résidence”, s’est emportée la Fédération française du bâtiment, dans un communiqué de presse. 

Comment savoir si l’on peut prétendre au prêt à taux zéro ? Dans quel cadre ? Pour quel objectif ? Suivez notre guide complet pour vous aider dans vos démarches.

DEFINITION ET OBTENTION D’UN PTZ

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État. Vous devez rembourser le montant qui vous est prêté, mais vous n’avez pas à payer de frais de dossier, de frais d’expertise, ni, surtout, d’intérêts. Il est gratuit, d’une durée de 20, 22 ou 25 ans avec une période de remboursement différé d’une durée de 5, 10 ou 15 ans, durant laquelle vous ne payez aucune mensualité sur le PTZ.

Ce prêt à taux zéro (PTZ) vous permet de financer une partie de l’achat ou de la construction de votre future résidence principale. Vous devez aussi l’habiter rapidement mis à part dans le cadre de certaines dérogations. Aussi, vous devez demander le PTZ en complément d’au moins un autre prêt, par exemple un prêt d’accession sociale (PAS) ou un prêt conventionné, un prêt immobilier bancaire classique, un prêt épargne logement, ou un prêt complémentaire. Le prêt à taux zéro apparaît ainsi comme un remplacement de l’apport personnel pour celles et ceux n’ayant pas d’épargne disponible lors d’un achat.

Pour obtenir un PTZ, vos revenus ne doivent pas dépasser un montant maximum. Ce montant dépend de la localisation du logement. En général, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre domicile au cours des deux dernières années.

Pour quel achat puis-je solliciter un PTZ ? 

Avec la réforme du prêt à taux zéro, le gouvernement a modifié les projets d’achat immobilier qui peuvent être éligibles au PTZ. Ainsi, désormais, seul l’achat d’un appartement neuf en “zone tendue” (la liste de l’ensemble des communes concernées est à retrouver en cliquant ici) ou d’un logement “ancien sous condition de rénovation” en zone détendue (le reste des communes n’étant pas inscrites dans le décret), permettra d’obtenir un PTZ.

Tout d’abord, l’obtention du PTZ est soumis à des conditions de revenus. Ces derniers ne doivent pas dépasser un montant maximum. Il dépend du nombre de personnes à loger et de la zone de votre futur logement. Le montant des revenus à prendre en compte correspond au total des revenus fiscaux de référence de l’emprunteur et des autres personnes qui vont habiter le logement (lorsqu’elles ne sont pas rattachés fiscalement à l’emprunteur).

Les revenus fiscaux à prendre en compte sont ceux de l’année N-2 (pour une demande de PTZ en 2023, il s’agit des revenus fiscaux de référence de 2020, inscrits sur l’avis d’imposition de 2022). Si vous avez des revenus provenant de l’étranger, ils sont à prendre en compte. Vous devrez en fournir les justificatifs lors de la demande de PTZ.

Ensuite, pour obtenir un PTZ, des conditions d’habitation existent. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant le PTZ. Toutefois, cette condition ne s’applique pas si vous vous trouvez dans l’une des situations suivantes :

  • Vous avez soit l’usufruit : Droit d’utiliser un bien et d’en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre, soit la nue-propriété: Droit d’un propriétaire de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance conférée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien. de votre résidence principale
  • Vous ou l’un des occupants du logement êtes en situation de handicap. Vous ou l’un des occupants du logement avez une carte mobilité inclusion portant la mention invalidité ou une carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie (incapacité absolue de travailler) ou percevez l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH).
  • Votre logement a été rendu définitivement inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique. La demande de prêt doit être alors réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l’arrêté constatant le sinistre.

Aussi, le logement acheté avec le PTZ doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après la fin des travaux ou l’achat. Vous avez interdiction de mettre en location le logement acheté avec un PTZ pendant les six années qui suivent le versement du prêt.

Quels sont les plafonds de revenus pour obtenir un PTZ ?

Pour un logement ancien :

Depuis 2015, il est possible de demander un prêt à taux zéro pour l’acquisition d’un logement ancien et la réalisation de travaux (de rénovation énergétique ou d’amélioration). Attention, celui-ci doit se situer exclusivement en zone B2 ou C. Ayez également à l’esprit que les travaux doivent représenter 25% du montant total de l’opération. Par exemple, si le montant de votre opération s’élève à 180 000 euros, les travaux doivent compter pour au moins 45 000 euros (180 000 x 25%).

PTZ logement ancien : revenus fiscal de référence maximum selon le nombre d’occupants et la zone du logement
Nombre d’occupantsZone B2Zone C
127 000€24 000€
237 800€33 600€
345 900€40 800€
454 000€48 000€
562 100€55 200€
670 200€62 400€
78 300€69 600€
A partir de 886 400€76 800€

Pour un logement neuf :

Principalement mis en place afin d’aider à l’acquisition d’un logement neuf, le prêt à taux zéro ne peut, dans ce cadre, être obtenu que si les revenus du demandeur d’un prêt n’excèdent pas ces sommes : 

PTZ logement neuf : revenus fiscal de référence maximum selon le nombre d’occupants et la zone du logement
OccupantsZone A et A bisZone B1Zone B2Zone C
137 000€30 000€27 000€24 000€
251 800€42 000€37 800€33 600€
362 900€51 000€45 900€40 800€
474 000€60 000€54 000€48 000€
585 100€69 000€62 100€55 200€
696 200€78 000€70 200€64 200€
7107 300€87 000€78 300€69 600€
A partir de 8118 400€96 000€86 400€76 800€

Quelles sont les différentes zones liées au PTZ ? 

Les différents montants octroyés par le dispositif du prêt à taux zéro varient en fonction de la zone dans laquelle se situe l’habitation. Pour cela, le gouvernement a découpé le territoire en cinq grandes zones : 

  • Zone A bis : Paris et sa proche banlieue
  • Zone A : reste de la banlieue parisienne.
  • Zone B1 : grandes agglomérations françaises, supérieures à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse et les DOM
  • Zone B2 : communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants
  • Zone C : le reste du territoire.

Pour être certain de la zone dans laquelle se trouve la commune qui vous concerne pour votre projet, un simulateur officiel a été mis en place et permet de trouver la réponse pour chaque ville, en cliquant ici.

Le prêt à taux zéro est distribué par les banques ayant signé une convention avec l’État. C’est-à-dire quasiment toutes les banques. Vous pouvez par ailleurs choisir l’établissement de votre choix. Renseignez vous auprès de votre banque, afin de savoir si elle distribue le PTZ. Chaque établissement évalue librement votre capacité à rembourser un emprunt (ce qu’on appelle votre solvabilité) et vos garanties. L’établissement n’est pas obligé de vous accorder le PTZ.

Il peut être difficile de calculer soi-même le montant potentiel de son prêt à taux zéro. Afin de vérifier votre éligibilité et connaître le montant de votre prêt, pour une opération visée, vous pouvez réaliser une simulation sur Internet. Rendez-vous dès à présent sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement ANIL, ici. Vous devrez alors renseigner plusieurs informations : 

  • Département de l’opération
  • Commune
  • Nombre de personnes qui occuperont le logement
  • Revenu fiscal de référence
  • Coût de l’opération envisagée

Vous obtenez alors une estimation du montant maximal du PTZ en fonction de la nature du logement, la durée de remboursement, etc. Ne prenez pas le résultat pour argent comptant. “Les résultats ci-dessus sont communiqués à titre indicatif”, rappelle ainsi l’ANIL sur son site Internet. “Pour toute précision complémentaire, contactez votre ADIL”.

montants des ptz

Pour déterminer le montant du prêt à taux zéro, on applique un pourcentage au coût total de l’opération (toutes taxes comprises), dans la limite de certains plafonds. Le coût de l’opération tient compte du montant de la construction ou de l’achat et les honoraires de négociation. Les frais de notaire ne sont quant à eux pas inclusLe pourcentage appliqué à ces montants maximum d’opération dépend de la nature du logement. 

Logement neuf :

Pour un logement neuf, ce pourcentage est de 40% en zones tendues et de 20% en zones détendues. Voici les plafonds de coûts d’opération retenus, en fonction de la zone d’implantation du logement et du nombre de personnes destinées à l’occuper :

OccupantsZones A
 Plafond opérationMontant max PTZ
1150 000€60 000€
2210 000€84 000€
3255 000€102 000€
4300 000€120 000€
5 et plus345 000€138 000€
OccupantsZone B1
 Plafond opération    Montant max PTZ
1135 000€54 000€
2189 000€75 600€
3230 000€92 000€
4270 000€108 000€
5 et plus311 000€124 400€
OccupantsZone B2
 Plafond opération    Montant max PTZ
1110 000€22 000€
2154 000€30 800€
3187 000€37 400€
4220 000€44 000€
5 et plus253 000€50 600€
OccupantsZone C
 Plafond opération    Montant max PTZ
1100 000€20 000€
2140 000€28 000€
3170 000€34 000€
4200 000€40 000€
5 et plus230 000€46 000€

Logement ancien : 

Pour un logement ancien, il est de 40% du coût de l’opération en zones B2 et C (pour rappel, les logements anciens situés en zones tendues ne sont plus éligibles au PTZ). Voici le montant total maximum du PTZ pour un logement ancien :

OccupantsZone B2
 Plafond opération    Montant max PTZ
1110 000€44 000€
2154 000€61 600€
3187 000€74 800€
4220 000€88 000€
5 et plus253 000€101 200€
OccupantsZone C
 Plafond opération    Montant max PTZ
1100 000€40 000€
2140 000€56 000€
3170 000€68 000€
4200 000€80 000€
5 et plus230 000€92 000€

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération à financer. Les travaux ne doivent pas commencer avant l’obtention du PTZ. Il peut s’agir :

  • Soit de travaux d’amélioration (création, modernisation, assainissement ou aménagement de surfaces habitables ou de surfaces annexes)
  • Soit de travaux d’économies d’énergie (sauf s’ils sont financés par un éco-PTZ). La consommation énergétique annuelle du logement devra être inférieure à 331 kWh/m². Elle est calculée sur les consommations d’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude et le refroidissement.

Pour obtenir le PTZ, vous devez fournir une attestation sur l’honneur (acheteur), un devis des travaux et un justificatif des travaux effectués à la fin de ces derniers.

Pouvez-vous louer un logement que vous avez acquis grâce à un prêt à taux zéro ? Tout dépend de la date à laquelle le PTZ vous a été accordé. Pour un prêt accordé avant 2016, il est possible de mettre son bien en location au-delà des six années qui suivent la date de versement du prêt et si le prêt a été intégralement remboursé. Attention, vous ne pouvez pas le louer si le prêt n’est pas encore remboursé. Pour un prêt accordé depuis 2016, il n’est pas possible de mettre en location son bien dans les six ans qui suivent la date de versement du prêt. Seules situations peuvent faire exception : 

  • Le logement deviendra votre résidence principale au moment de votre retraite, qui intervient dans moins de six ans ; 
  • Vous divorcez ou rompez votre Pacs ;
  • Vous êtes en situation d’invalidité ;
  • Vous êtes au chômage depuis plus d’un an ;
  • Mobilité professionnelle : le nouveau trajet domicile-travail est d’au moins 50 km. 

Si vous êtes dans l’un des cas mentionnés précédemment, rappelez-vous que la location ne devra pas durer plus de six ans. Votre logement doit être loué comme résidence principale et non comme une résidence secondaire ou un meublé de tourisme.

La durée de remboursement du PTZ dépend des conditions de revenus du demandeur du prêt, de la composition du logement et de sa situation géographique. La durée maximale de remboursement est de 25 ans. Plus les revenus du bénéficiaire du prêt sont élevés, plus la durée du prêt est courte. Elle s’étale cependant toujours sur deux périodes : une période de différé pendant laquelle le bénéficiaire ne rembourse pas son PTZ (pendant 5, 10 ou 15 ans, selon les situations) et une période de remboursement du prêt, qui suit la période de différé.

Written by Aloys Gautier

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